Budynek biurowy - co dobrze wiedzieć przed kupnem?

Klasyfikacja budynków biurowych

Budynki biurowe są klasyfikowane ze względu na swój standard, zgodnie z podziałem organizacji Building Owners and Managers Accociation International (BOMA). A to jest dobrym punktem wyjściowym zakupu biurowca, jego klasa zdradza bowiem na wstępie, czy znajduje się w atrakcyjnej lokalizacji i w jakim stopniu jest wyposażony. Warto zatem na początku zastanowić się, jaki standard powinien reprezentować poszukiwany obiekt.

Budynek biurowy może być określony następującymi klasami:

• Klasa A budynków biurowych – obejmuje nowe nieruchomości o najwyższym standardzie. Biurowiec zaliczany do klasy A znajduje się w najbardziej atrakcyjnej (dla tego typu nieruchomości) części miasta. Istotny jest tutaj również łatwy dojazd do budynku oraz dostęp do strzeżonych miejsc parkingowych. Budynek biurowy klasy A to też: wykończenie na bardzo wysokim poziomie, wysokość pomieszczeń wynosząca minimum 2,7 m, klimatyzacja, nowoczesne systemy zarządzania i wyposażenie pozostałe.
• Klasa B budynków biurowych – mogą zostać nią opisane biurowce, które wyróżniają się doskonałym wykończeniem oraz nowoczesnym wyposażeniem, ale nie będące najnowszymi w mieście. Mogą zatem mieć nawet 10 lat, przy czym być po remoncie. Istotna jest tutaj również lokalizacja. Budynek biurowy klasy B będzie usytuowany poza Centralnym Obszarem Biznesu (strefą COB).
• Klasa B+ budynków biurowych – ustalona już nie przez BOMA, a Polish Office Research Forum (PORF). Ponieważ klasa B jest dość rozległa, PORF zaproponował dodatkowy podział, który można nazwać wyższą klasą B. Do B+ mają należeć te biurowce, które nie odbiegają standardem od klasy A, ale znajdują się poza COB lub odwrotnie – są zlokalizowane w COB, ale ich standard jest niższy.
• Klasa C budynków biurowych – obejmuje nieruchomości znajdujące się na obrzeżach miasta i do których może być trudno dojechać pracownikom. Klasa C to również standard, który jest poniżej średniej rynkowej czy wiekowość budynku mająca wpływ np. na jakość instalacji, murów, dachu etc. Zazwyczaj budynki biurowe klasy C wymagają szerokiej modernizacji, wyróżniają się jednak zdecydowanie niższą ceną zakupu od biurowców klasy A, B+ i B.

Szukasz budynku biurowego? Sprawdź ofertę nieruchomości Orange.

Odpowiednia powierzchnia budynku biurowego

Istotna jest oczywiście nie tylko klasa, ale również odpowiednia powierzchnia biurowca. W ustaleniu, jaka będzie właściwa dla danej firmy, pomagają przepisy BHP. Wskazują one, ile powierzchni biurowej musi przypadać na 1 pracownika: to co najmniej 13 m³ objętości pomieszczenia oraz minimum 2 m² niezagospodarowanej powierzchni podłogi. W przypadku biurowców standardem jest przypisanie po 10 m² na każde stanowisko pracy, przy czym trzeba pamiętać też o pomieszczeniach socjalnych, salach szkoleniowych czy korytarzach.

W przybliżeniu przyjmuje się, że na jednego pracownika powinno przypadać ok. 10-12,5 m² powierzchni biurowej, z uwzględnieniem już przestrzeni wspólnych. Jednak o tym, jaka będzie idealna powierzchnia budynku biurowego, decyduje też jego planowane wyposażenie: liczba oraz rozmiar mebli, potrzebna liczba sali i pomieszczeń dodatkowych, etc.

Opis techniczny budynku biurowego

Dla osób planujących inwestycję w niepowstały jeszcze biurowiec jednym z najważniejszych dokumentów będzie opis techniczny budynku biurowego. To opisowa część projektu architektoniczno-budowlanego, która zawiera wszystkie szczegółowe informacje na temat nieruchomości. Można w niej znaleźć dane inwestora i projektanta, ale też parametry oraz opis:

• elementów konstrukcyjnych,
• instalacji,
• stolarki okiennej i drzwiowej,
• działki,
• zabudowy,
• kubatury budynku,
• bilansu powierzchni,
• wykończenia ścian zewnętrznych i wewnętrznych,
• wykończenia podłóg i sufitów

oraz wiele innych danych, które umożliwiają potwierdzenie czy plany budowy zostały przygotowane zgodnie z oczekiwaniami.