Dziś mieszkanie na Łukaszówkach w Zakopanem kupimy płacąc 19 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Drogo. Ale dwa lata temu za te same metry żądano nawet 30 tysięcy. Posiadłości z widokiem na Tatry tanieją z każdym dniem.

Ceny spadają o 20, 30, a nawet 40 procent. I wciąż nie ma chętnych inwestorów. 

- Idą złe czasy - przyznaje Marek Suchodół, rzeczoznawca majątkowy, doradca w zakresie inwestycji, analityk na rynku nieruchomości. Związany z podhalańskim rynkiem nieruchomości od 1999 roku. Podkreśla, że nie mówimy już o stagnacji cen. Ta zaczęła się dobry rok temu. Ceny sprzedaży nieruchomości, jak również ceny wynajmu, lecą na łeb na szyję. - Na rynku zakopiańskim mamy bardzo dużą nadpodaż. Ofert jest więcej niż kupujących. Do tego nagle wszyscy chcą sprzedawać. Dlatego bańka zwyżek cenowych pękła. Początki tego pęknięcia obserwowaliśmy już w zeszłym roku.

Podlicza, że obecnie na rynku do kupienia jest 100 mieszkań i 50 domów w Kościelisku. W Zakopanem kupić można 300 mieszkań i 100 domów. - A zainteresowanych brak. Dlatego, ze względu na tą liczbę ofert, jeśli ktoś chce szybko sprzedać jakąś nieruchomość, to schodzi z ceny nawet 40 procent wartości - zaznacza analityk.

Ceny nieruchomości to jedno, ale Zakopane przeżywa coraz mniejsze zainteresowanie turystów. - Ten spadek zainteresowania naszą ofertą widzieliśmy dobrze w minionym sezonie zimowym. Do zeszłego roku bez problemu można było nieruchomość sprzedać lub komuś wynająć za dobrą cenę. Teraz nawet deweloperzy odwracają się od Zakopanego. Przez bardzo długie okresy załatwiania formalności. To w tutejszych urzędach zabiera dwa do trzech lat. Czyli ktoś, kto planuje wielomilionową inwestycję i zakłada że w danym okresie zwrócą mu się koszty, ma trzyletni okres bez zarobku. Nie każdy to przetrzyma.

Rzeczoznawca uspokaja jednak, że okresy zwyżek i zniżek cenowych to normalne dla rynku. W roku 2017 i 2018 Zakopane i całe Podhale przeżywało prawdziwy boom jeśli chodzi o ceny nieruchomości. Z łatwością sprzedawano nowe apartamenty w cenie 30, a nawet 40 tysięcy za metr kwadratowy. - Oczywiście pod warunkiem świetnej lokalizacji, z widokiem na Tatry. Dziś te same piękne widoki możemy mieć płacąc 13 tysięcy za metr kwadratowy. A chętnych i tak nie ma - podsumowuje Marek Suchodół.

Konkurencja kurortów

Wtórują mu inni pośrednicy. - Chciałem kupić mieszkanie na Łukaszówkach, w bloku, na trzecim piętrze. Dwa lata temu cena za metr kwadratowy wynosiła 30 tysięcy złotych. Dziś za to samo mieszkanie dostałem ofertę 19 tysięcy złotych za metr. Ponad 30 procent spadek ceny - mówi Sebastian Pańszczyk. Od pięciu lat działa na rynku nieruchomości, prowadzi biuro w Nowym Targu. Przypomina, że po pandemii był wielki głód, mieszkania i domy sprzedawały się jak ciepłe bułeczki. Dziś trzeba mówić o stabilizacji, jeśli nie o kryzysie.

- Na rynku zakopiańskim jest niski popyt, bo ceny są bardzo wysokie. Za te pieniądze co trzeba wydać w Zakopanem, klient kupi dużo lepsze warunki w Świeradowie-Zdroju czy Wiśle. Czy w innych kurortach na terenie Polski. O tym się w Zakopanem nie mówi, ale w Polsce powstaje bardzo wiele interesujących inwestycji. Przez nieład architektoniczny w Zakopanem ludzie wolą inwestować gdzie indziej - zaznacza Sebastian Pańszczyk. 

Co może dziwić, to wciąż w Zakopanem i okolicach obserwujemy wielkie inwestycje. Jak na Salamandrze, gdzie powstaje potężnych rozmiarów kompleks hotelowy. Pytani przez nas rzeczoznawcy uważają, że z jednej strony to konsumowanie zezwoleń, jakie wydane zostały przed kilku laty. Z drugiej - szkodliwe zjawisko niezdrowej konkurencji. Hotele czy pensjonaty -apartamentowce nie prowadzą walki o klienta jak równy z równym. - Pojawia się na naszym terenie inwestor z kapitałem, który nie jest kredytowany. Jest bezkonkurencyjny wobec miejscowych inwestorów, górali. Taki inwestor buduje tysiąc apartamentów. Sprzedaje je i potem je obsługuje. Praktycznie ma inwestycję za darmo, bo za wszystko płacą nabywcy. Mieszkania i apartamenty w takich hotelach czy apartamentowcach nie służą inwestującemu do tego, by się utrzymać, tylko by podtrzymać wartość nieruchomości. Dlatego apartamenty w nich wynajmowane są po cenach dumpingowych. Byle by byli goście. To są naczynia połączone. Mieszkańcy rezygnują z prowadzenia wynajmu, albo sprzedają swe nieruchomości. I nakręca się błędne koło, mamy więcej ofert. Mamy mniej chętnych, rodzi się kryzys - wyjaśnia Sebastian Pańszczyk. 

Przetrwają najlepsi

W dodatku klient jest coraz bardziej wymagający. Nie musi mieć tanio. Ale za określoną ceną musi iść wysoka jakość. - To co jeszcze broni górali przed wykoszeniem przez wielki kapitał, to kontakt bezpośredni z właścicielem, osobiste relacje - dodaje rzeczoznawca z Nowego Targu. Podkreśla, że goście chcą przyjeżdżać do kogoś, do gospodarzy, chcą mieć z nimi osobiste relacje. Są to po części reperkusje ruchu popandemicznego. Wygłodzeni ludzie po lockdownach chcieli przyjeżdżać do Zakopanego. Chcieli kupować i był zwiększony popyt po pandemii. Szybko jednak nastąpił przesyt. Obecnie, jeśli ktoś nie jest przygotowany, nie ma zaoszczędzonych pieniędzy, to obecnego kryzysu nie przetrwa. - Przetrwają najlepsi - zaznacza Sebastian Pańszczyk. - Z bonusami dla klientów, z atrakcjami, z wysokim standardem, z marketingiem. Trzeba być biegłym w marketingu albo mieć kogoś, kto nam zrobi dobrze napisaną ofertę, poprowadzi stronę w social mediach, no i do tego kasowe reklamy. Czyli przed kryzysem obronić nas mogą trzy rzeczy: wysoka jakość usług, osobisty kontakt i relacje oraz świetny marketing w social mediach. Jak te trzy rzeczy zostaną połączone, to przeciętny gospodarz prowadzący pensjonat da radę przetrzymać kryzys.

Niektórzy inwestorzy, którzy kiedyś wybraliby Zakopane, dziś kupują domy w Hiszpanii, Portugalii czy nawet w Afryce. - Miałem porównania ofert, konkurencyjne oferty z ciepłych krajów. Nieruchomości są obecnie w Hiszpanii o połowę tańsze niż w Zakopanem. I to z lokalizacjami 200 metrów od morza - zdradza Sebastian Pańszczyk. 

Ciupaga na ocupados

Jednak pośrednik przestrzega przed zakupem nieruchomości w Hiszpanii. Ze względu na tamtejsze przepisy, które chronią ludzi przed bezdomnością. - Tam działa prawo ocupados. Jeśli ktoś zajmie twoją nieruchomość, to jest w prawie. U nas w takim przypadku przychodzi góral z ciupagą, a jak nie ma ciupagi z policją i goni intruza - z przymrużeniem oka mówi rzeczoznawca z Nowego Targu. -  A tam zajmujący nieruchomość ma do tego pełne prawo. U nas prawo własności jest święte. Podhale słynie z poszanowania własności. A tam ktoś udaje bezdomnego i nie masz prawa go wyrzucić. Jeśli ktoś na dobę zajmie twoje mieszkanie, nie masz prawa go tknąć. Masz mu załatwić zastępcze lokum. Doprowadzono do głębokiej patologii. Obecnie ktoś kto kupuje mieszkanie w Hiszpanii, musi się liczyć z mafiami, które przejmują w ten sposób nieruchomości cudzoziemców i żądają potem okupu.  Teraz mieszkania sprzedawane są tam w pakiecie z firmami, które takich lokatorów wyrzucają.

Nowymi klientami, którzy kierują coraz więcej zapytań odnośnie nieruchomości w Zakopanem są obywatele z krajów arabskich. Zapytania o mieszkania w Zakopanem płyną do naszych biur nieruchomości z Kuwejtu, Dubaju, Arabii Saudyjskiej, Zjednoczonych Emiratów Arabskich.

Złoto w ziemi

- Mamy wielkie zainteresowanie nieruchomościami ze strony gości z Bliskiego Wschodu. To ludzie wykształceni, o wysokiej kulturze. Bardzo możliwe, że to oni wypełnią wielką lukę, jaka powstała po Rosjanach. Trzeba pamiętać, że ruch turystyczny w Zakopanem, na Podhalu nie jest mniejszy, on rośnie. Ale jest już tyle ofert noclegowych, że nie dajemy rady ich zapełnić - podsumowuje Sebastian Pańszczyk. Jego zdaniem, nadzieją, światełkiem w kryzysowym tunelu będzie uruchomienie nowej zakopianki. - To będzie czynnikiem wzrostowym. Łatwiejszy dojazd, skrócenie o godzinę trasy z Krakowa, to będzie nasza szansa na wyjście z kryzysu. Z drugiej strony teraz jest dobry moment do kupowania, skoro ceny spadają. Trzeba dobrze poszukać.

To co pozytywne na rynku nieruchomości na Podhalu, to coraz większy popyt na ziemię, na działki. Nawet niebudowlane. Bo jest to lokata kapitału. - Złoto trzymane w ziemi. Tak na to patrzy klient. Dobrze kupiona na terenie Podhala działka oznacza zysk rzędu nawet 15 procent w skali roku. Bo nie wymaga od nas żadnych kosztów. A jeszcze jak komuś się zamarzy, to sobie może trawę skosić, coś zasadzić, posiać i gospodarzyć. Ja nie koszę, raz na czas owce puszczam - dodaje z uśmiechem Sebastian Pańszczyk.

Rafał Gratkowski