Deweloper na Bogdańskiego ostro przystopowany przez służby wojewody.

- Na jedenastu stronach decyzji wojewoda nie zostawia suchej nitki ani na starostwie powiatowym, ani na inwestorze - mówi Wojciech Jasiewicz. Wraz z innymi broni praw mieszkańców Zakopanego w walce z agresywną deweloperką. 

- Nie mogliśmy się spodziewać niczego lepszego - sąsiedzi planowanej budowy nie kryją radości. Podkreślają, że walka o ocalenie skrawków zakopiańskiej przestrzeni ma sens. Właśnie dostali decyzje wojewody małopolskiego, który w całości uchylił pozwolenie na budowę spółce Air Tours Poland - Centrum Podróży. Ta sama firma postawiła u wylotu Doliny Białego "Tatrzański Sky Tower", a z jej inwestycjami walczą skutecznie zrzeszeni w stowarzyszeniu mieszkańcy Drogi do Daniela, o czym za chwilę. 

Wracamy na ulicę Bogdańskiego, gdzie pod bokiem Galerii Antoniego Rząsy powstać ma kolejna deweloperska inwestycja. Pisaliśmy już kilkakrotnie o tym co tak  bardzo zbulwersowało lokalną społeczność. Air Tours Poland zamierza postawić cztery budynki pensjonatowe w zabudowie zwartej. Mają nawiązywać stylem i rozmiarami do budynków pensjonatowych znajdujących się w najbliższym otoczeniu. W ramach inwestycji powstać ma łącznie 38 pokoi pensjonatowych oraz 52 miejsca postojowe.

Odwołanie

W lutym mieszkańcy odwołali się od pozwolenia na budowę do wojewody małopolskiego.  W kilkudziesięciu punktach wyliczyli niezgodności z przepisami kodeksu postępowania administracyjnego, łamanie przepisów prawa budowlanego oraz zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zarzucają staroście faworyzowanie dużego inwestora kosztem okolicznych mieszkańców. W szczególności przez pominięcie sąsiadów inwestycji, których nie uznano za strony, a także niezgodność projektu przedstawionego przez inwestora z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego "Strążyska-Małe Żywczańskie". Marcin Rząsa wraz z innymi naszymi rozmówcami podkreśla, że to co chce postawić inwestor to żadne pensjonaty, a samoobsługowe apartamentowce. Plan zagospodarowania nie dopuszcza w tym miejscu budowy apartamentowców. - Zgodnie z przepisami budynek pensjonatowy ma stać na działce o minimalnej powierzchni tysiąca metrów kwadratowych. Tymczasem planowane cztery budynki łącznie mają pomieścić się na działce wielkości 3930 metrów kwadratowych - zaznacza Marcin Rząsa. 

Dodaje, że wadliwie sporządzono bilans powierzchni biologicznie czynnej. A to z uwagi na teren nad zaplanowanymi podziemnymi zbiornikami wody. W projekcie zakwalifikowano go w 100 procentach do powierzchni biologicznie czynnej. Gdy tymczasem przepisy pozwalają na uznanie tego typu terenu za biologicznie czynny najwyżej w 50 procentach.

Jedenaście stron

Zdaniem skarżących starosta złamał też prawo budowlane, ponieważ wydał pozwolenie na budowę dla inwestycji, która nie może funkcjonować samodzielnie. A to z uwagi na brak zaprojektowanych przyłączy mediów i dojazdów do drogi publicznej.

Agnieszka Borkowska-Michalczyk, kierownik w Wydziale Infrastruktury w imieniu wojewody małopolskiego bardzo szeroko wyjaśnia, dlaczego decyzja starosty została w całości uchylona. Na 11 stronach omawia najpierw podstawowy błąd, jakim było nieuznanie za strony okolicznych mieszkańców. Ale nie tylko. Wskazuje, że obszar oddziaływania zaprojektowanego obiektu został przez starostę ustalony nieprawidłowo. Projektowana inwestycja ograniczy bowiem możliwości późniejszej zabudowy na sąsiednich działkach. - Oddziaływanie obiektu może obejmować również dalsze nieruchomości. Przyjmuje się też, że bez znaczenia jest, czy zachodzi tutaj sąsiedztwo bezpośrednie - podkreśla Agnieszka Borkowska-Michalczyk. Przypomina, że wskazanie obszaru oddziaływania inwestycji to obowiązek projektanta. Przy czym starosta nie może bazować jedynie na wskazaniach przedstawionych przez inwestora. Finalnie wyznaczenie stron postępowania należy do starosty. To on ma zapewnić sąsiadom możliwość czynnego udziału na każdym etapie postepowania administracyjnego. 

Wojewoda przypomina, że projektant ustalając obszar oddziaływania inwestycji powinien brać pod uwagę nie tylko warunki techniczne, jakim maja odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ma kierować się równocześnie przepisami z zakresu ochrony środowiska, ochrony zabytków, ochrony przyrody, a także prawa wodnego oraz zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. 

Cień jednorodzinny

Starosta nie dokonał własnej analizy wpływu projektowanych budynków na nieruchomości sąsiednie jeśli chodzi o nasłonecznienie i oświetlenie. - Pamiętać przy tym należy, iż przy analizie zacienienia budynku przez planowaną inwestycję należy uwzględnić nie tylko cień rzucany przez planowaną budowę, ale też cień własny budynku zacienianego - przypomina Agnieszka Borkowska-Michalczyk. Kierownik dobitnie wskazuje w jakich godzinach na które z sąsiednich działek pada cień.  Malo tego. Przypomina, że projektant sam podaje w jaki sposób planowana inwestycja będzie oddziaływać na zabudowę jednej z sąsiednich działek, pomijając w analizie działkę nr 881. Mimo to w części opisowej projektu architekt zaznacza "brak oddziaływania". Agnieszka Borkowska-Michalczyk zaznacza też, że tak działki objęte oddziaływaniem, jak i teren, na którym ma powstać inwestycja należy do obszaru zabudowy jednorodzinnej.

- Nie sposób przy tym również zaaprobować stanowiska projektanta, który sam potwierdza, że projektowane zamierzenie inwestycyjne oddziałuje na dz.ew.nr 632 i i 633/2, to przy tożsamych oddziaływaniach jakim jest zacienianie i zbliżenie części podziemnej budynku do granic działek, pomija w obszarze oddziaływania dz.ew.nr 881 i 633/3 - wylicza pominięte w części opisowej projektu działki wojewoda. 

Podsumowując, wojewoda małopolski nie tylko sprawdził formalności związane z pominięciem właścicieli terenów sąsiadujących z planowaną budową. Szeroko odpowiedział też na zarzuty mieszkańców przedstawione w odwołaniu od pozwolenia na budowę. 

Nic nie zmienią

Zapytaliśmy przedstawiciela inwestora, czy zamierza coś zmienić w projekcie, który trafił do ponownego rozpatrzenia przez starostę tatrzańskiego.

- Decyzją z 6 listopada Wojewoda Małopolski w istocie uchylił wcześniejszą decyzję Starosty Tatrzańskiego, lecz uczynił to jedynie z przyczyn formalnych. Wojewoda uznał, iż Starosta Tatrzański źle ustalił krąg stron postępowania. Wojewoda nie dokonał merytorycznej oceny decyzji Starosty Tatrzańskiego, ani zatwierdzonego nią projektu budowlanego - podkreśla mecenas Radomir Watras. Cytuje fragment decyzji wojewody:

"W kwestii pozostałych zarzutów odnoszących się do merytorycznej treści PZT i PAB, wskazać należy, iż uwagi na formalny charakter niniejszego rozstrzygnięcia (brak udziału wszystkich stron w postępowaniu przed organem I instancji), Wojewoda Małopolski nie może zająć stanowiska wiążącego. Wyrażenie przez organ II instancji w decyzji kasatoryjnej szczegółowych wytycznych odnoszących się do merytorycznych zarzutów odwołań, mogłyby przeniknąć do prowadzonego ponownie postępowania i wadliwie wpłynąć na rozstrzygniecie organu I instancji."

- W tym stanie rzeczy inwestor nie widzi konieczności dokonywania zmian w projekcie zagospodarowania terenu i projekcie architektoniczno-budowlanym, albowiem zostały one wykonane prawidłowo i zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym zwłaszcza zgodnie z obowiązującym MPZP. A decyzja wojewody, nie przesądzając o jej słuszności, dotyczyła jedynie formalnych aspektów postępowania administracyjnego, to jest prawidłowego ustalenia kręgu jego stron - podsumowuje Radomir Watras.

Nadmiar będzie ścigany

Jednak przy ponownym, poprawnym ustaleniu stron, starosta będzie musiał wykonać dodatkowe analizy przedstawionych przez inwestora projektów. Na co zwraca uwagę wojewoda: "Starosta Tatrzański winien także przeanalizować czy zgodnie z definicjami w MPZP, projektowany obiekt to pensjonat czy apartamentowiec, oraz w decyzji kończącej uzasadnić swoje stanowisko" - czytamy w piśmie wojewody. W swej decyzji przypomina też, ze uciążliwości związane z obiektem, takie jak hałas, emisja zanieczyszczeń, wzmożony ruch samochodowy, spaliny, powstawanie odpadów są typowe dla realizacji prawie każdej inwestycji. Są one społecznie dopuszczalne, jeśli nie przekraczają zwykłej miary. Natomiast jeżeli miara ta zostanie wyraźnie przekroczona, to może być podstawą do ewentualnych roszczeń cywilnoprawnych. Bądź podstawą prowadzenia odrębnych postępowań administracyjnych przez organy ochrony środowiska.

Przypomnijmy, że spółka Air Tours Poland - Centrum Podróży w miejscu, gdzie stał rozebrany pensjonat Malva postawiła u wylotu Doliny Białego przeszklony apartamentowiec. Tatra Sky Tower zwany przez niektórych "Ćwik Tower", ponieważ pozwolenie wydał w 2020 roku ówczesny PiS-owski wojewoda Piotr Ćwik, który potem awansował do kancelarii prezydenta Andrzeja Dudy. Obiekt powstał na podstawie legalnego pozwolenia na budowę, ale mimo sprzeciwu miasta i starosty. 

Sądowe batalie

Decyzji wojewody sprzeciwiało się też Towarzystwa Opieki nad Zabytkami Oddział Podhalański. Podkreślając, że  przy szlaku do Doliny Białego powstanie czterokrotnie większy od Malvy "koszmarny moloch, produkujący hałas, śmieci i ruch". W budynku jest 70 apartamentów. "Business Insider" wyśledził, że najdroższe oferowano w cenie od 50 do 80 tysięcy złotych za metr kwadratowy. W czerwcu zeszłego roku TVN informował że firma sprzedała już 45 mieszkań, a 15 jest zarezerwowanych. Wolnych pozostało 10. Jednak już wtedy podany do kontaktu adres mailowy, jak i numer telefonu nie działały. Przyczyną mogło być wstrzymanie prac budowlanych. 

Po wizycie kontrolnej Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w 2022 nakazał bowiem wstrzymanie prac. Jan Kęsek, szef zakopiańskiego PINB stwierdził, że "że inwestor w sposób istotny odstąpił od warunków pozwolenia na budowę". Budynek jest wyższy i zajmuje większą powierzchnię niż określał projekt. Deweloper wybudował zbiornik przeciwpożarowy "na terenach do tego nieprzeznaczonych", czyli na terenie lasu i łąki. 

Do dziś niewykończony obiekt u wrót Tatrzańskiego Parku Narodowego straszy spacerowiczów i turystów zmierzających w Tatry lub pod Wielką Krokiew. 

Z działalnością spółki Air Tours Poland walczą też mieszkańcy Drogi do Daniela, gdzie deweloper planuje swoje inwestycje. Pozwolenie na budowę obiektu z 50 lokalami wydał starosta tatrzański. Mieszkańcy zaskarżyli je do sadu. Kolejne instancje przyznawały im rację. Inwestor wystąpił do Sądu Najwyższego z wnioskiem o kasacje. W minionym roku Sąd Najwyższy odrzucił kasację. Pozwolenie na budowę jest nieważne i inwestycja nie powstanie. - To pokazuje, że mieszkańcy skutecznie mogą przeciwstawić się deweloperskiej zabudowie - powiedziała nam po wygranej batalii sadowej Urszula Gocał ze Stowarzyszenia Mieszkańcy Drogi do Daniela.

Rafał Gratkowski