Kwaterodawcy boją się nowych przepisów, które mają uderzyć w szarą strefę. - Jedna chałupa, jeden numer - uspokaja Ireneusz Raś w Zakopanem.

Ustawa dotycząca najmu krótkoterminowego ma wejść w życie po 20 maja i już wywołuje burzę. Nowe regulacje uderzą w tych, którzy nie płacą podatków, opłat za śmieci, nie odprowadzają opłaty miejscowej. Pomyślana jest jako bicz na nieuczciwych właścicieli mieszkań w blokach i apartamentowcach. Czy jednak obuchem po głowie nie dostaną także mali kwaterodawcy, którzy działają legalnie?

Nawet 80 procent kwater prywatnych w Zakopanem może zniknąć z rynku, jeśli planowane przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego wejdą w życie. Straszyli radni podczas minionej sesji Rady Miasta. Wszystko przez wyśrubowane normy przeciwpożarowe, ale nie tylko. 

Radny Tymoteusz Mróz podkreślał specyfikę Zakopanego: – Wyróżnikiem naszego miasta są małe, rodzinne pensjonaty prowadzone przez mieszkańców. W kurortach takich jak Sopot tego nie ma. Obawiam się, że legalnie działające, rodzinne obiekty dostaną „po głowie”, a apartamenty funkcjonujące w szarej strefie będą działać dalej – przestrzegał.

Radny Paweł Strączek zwrócił uwagę, że nowe regulacje, zwłaszcza w zakresie przepisów przeciwpożarowych, mogą okazać się niemożliwe do spełnienia dla większości małych, rodzinnych obiektów noclegowych. – Może się okazać, że nawet 80 procent kwaterodawców przestanie istnieć, bo nie będzie w stanie dostosować się do nowych wymagań – ostrzegał radny i zaapelował o zorganizowanie specjalnego spotkania poświęconego temu tematowi.

Minister Ireneusz Raś, który zjawił się w Zakopanem we wtorek podkreślił, że działające legalnie kwatery spełniają jż wymagane normy pożarowe.  A te, które dopiero się zarejestrują będą kontrolowane. Dodatkowe normy pożarowe dotyczą miejsc noclegowych w budynkach powyżej 25 metrów wysokości, lokali, które mają więcej niż sześć pokoi i ponad 30 miejsc noclegowych. I na dostosowanie się będą mieć pięć lat. 

- Proszę nie jątrzyć. Jedna chałupa, jeden numer rejestracyjny. Szanujemy pracę kwaterodawców, myślimy o nich, przyjechałem tu aby uspokoić - zapewnił Ireneusz Raś, minister sportu i turystyki. 

Centralny rejestr

Rządowy projekt regulacji rynku najmu krótkoterminowego ma trafić pod obrady Rady Ministrów jeszcze w pierwszym kwartale tego roku. Najem krótkoterminowy ma zostać zrównany z usługą hotelarską, objęty centralnym rejestrem oraz szeregiem obowiązków formalnych. Za ich naruszenie mają grozić wysokie kary administracyjne – do 50 tysięcy złotych. Nic dziwnego, że wokół zmian toczą się gorące dyskusje. - Przeczytałem parę bzdur, z którymi się no, no nie mogę zgodzić. Przekażcie wszystkim góralom, że jedna chałupa, jeden numer rejestracyjny, a nie sześć. To po pierwsze. Spotkałem się w sprawie najmu w Krakowie, spotkałem, w Gdańsku i mówiłem, że dla nas z punktu widzenia tych przepisów ważna jest perspektywa właścicieli obiektów. Perspektywa lokalnych społeczności, czyli reprezentowanych przez samorządy, bo od nich też płynęły pewne głosy, żeby unormować to zjawisko, które w niektórych obiektach, blokach mieszkalnych, kamienicach mieszkalnych stawały się patologiczne. Nie mówię tutaj o Zakopanem, ale mówię tutaj o całej Polsce. To trzeba unormować - dodał Ireneusz Raś w Zakopanem.

 Samorządy będą zobligowane, aby dokonać wpisów do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych do 20 maja. Wpis będzie dokonywany na podstawie oświadczenia uzyskanego od osoby prowadzącej tego rodzaju działalność. Wszyscy wynajmujący będą musieli także załączyć regulamin obiektu noclegowego. Na tej podstawie gmina dokona wpisu do centralnego wykazu, który ma się pojawić na stronie rządowej.

– Wpis ma się pojawić do końca czerwca, bo założenie jest takie, że centralny wykaz obiektów noclegowych powstanie właśnie do tego czasu – wyjaśnia Roman Krupa, wójt Gminy Kościelisko. Przypomina, że ustawa ma na celu uporządkowanie działalności i zrównanie szans wszystkich podmiotów działających w zakresie wynajmu. Wprowadzono również nową definicję przedsiębiorcy.

Ulga dla małych

– Oprócz klasycznego przedsiębiorcy w rozumieniu ustawy – zaproponowano nową definicję obejmującą wszystkie osoby świadczące tego rodzaju usługi: przedsiębiorcę turystycznego. Projekt ustawy wprowadza też limity dla takich usług w budynkach mieszkalnych: nie więcej niż 6 lokali, łączna liczba miejsc noclegowych do 30, wysokość budynku do 25 metrów. Przy spełnieniu tych warunków obiekt będzie musiał spełniać uproszczone wymogi przeciwpożarowe. Na dostosowanie się do nich właściciele będą mieli 5 lat. Być może okres ten powinien być wydłużony. Jesteśmy na etapie analizy tej propozycji. Na dziś jednak taki termin widnieje w projekcie ustawy – podkreśla Roman Krupa.

Wójt podkreśla również, że na terenie Gminy Kościelisko duża część mieszkańców prowadzi niewielkie obiekty noclegowe, takie jak pokoje gościnne, wille czy kwatery. Dlatego rozmowy z twórcami ustawy dotyczą przede wszystkim wymogów przeciwpożarowych. – Z naszych ustaleń wynika, że obiekty do 30 miejsc noclegowych, do 6 lokali i do 25 metrów wysokości nie będą objęte dodatkowymi wymogami przeciwpożarowymi. Projekt ustawy niczego w ich przypadku nie zmienia. Po wejściu w życie przepisów będą funkcjonowały na dotychczasowych zasadach. Zostało to jednoznacznie potwierdzone przez ministra. Niemniej jako samorządowcy będziemy bardzo czujni – zaznacza Roman Krupa.

Wakacje 2029

Zgodnie z zapisami ustawy gminy będą mogły wyznaczać obszary wyłączone z najmu krótkoterminowego. Zaproponowano trzyletni okres vacatio legis, po którym przepisy wejdą w życie. Oznacza to, że od 1 stycznia 2029 roku gminy będą mogły wprowadzać takie strefy.

– Naszym zdaniem oczekiwania społeczne są inne. Mieszkańcy oczekują, że niektóre samorządy podejmą działania zaraz po wejściu ustawy w życie. Najem krótkoterminowy wiąże się bowiem z hałasem i zakłóceniami porządku publicznego. Dlatego zwracaliśmy ministrowi uwagę, by okres vacatio legis był krótszy. Apelowaliśmy również, aby rada gminy mogła doprecyzować pewne kwestie w drodze uchwały. Projekt ustawy jest obecnie w trakcie konsultacji parlamentarnych. My, jako samorządowcy powiatu tatrzańskiego, staramy się trzymać rękę na pulsie – zaznacza Roman Krupa.

W dalszych planach ministerstwa pojawiają się opłata turystyczna i opłata miejscowa. – Do tego tematu prawdopodobnie wrócimy w czerwcu – podsumowuje wójt Kościeliska. Przypomina, że czasu do 20 maja jest niewiele, biorąc pod uwagę skalę działalności noclegowej na naszym terenie. – Już tworzymy oficjalną mapę miejsc noclegowych, co pomoże w opracowaniu bazy obiektów. Nowe przepisy uderzą w tych, którzy nie płacą podatków, nie regulują opłat za śmieci i nie odprowadzają opłaty miejscowej. Szacuję, że w szarej strefie działa od 10 do 15 procent kwater – podlicza Roman Krupa. Wójt przypomina, że gmina od lat uszczelnia system, m.in. poprzez Travel Host, Pakiet Korzyści oraz zeszłoroczną abolicję, dzięki której zarejestrowano około 800 nowych miejsc noclegowych.

List do ministra

Łukasz Filipowicz, burmistrz Zakopanego, oraz przewodniczący Rady Miasta Grzegorz Jóźkiewicz wystosowali pismo do Ireneusza Rasia, ministra sportu i turystyki, z prośbą o przeprowadzenie konsultacji z przedstawicielami kwaterodawców.

„Mając na uwadze skalę obaw społecznych, apelujemy o szerokie i rzeczywiste konsultacje z przedstawicielami branży drobnych kwaterodawców, zwłaszcza z regionów górskich i turystycznych” – czytamy w piśmie.

– Mam nadzieję, że nowe przepisy ograniczą szarą strefę i uporządkują rynek najmu krótkoterminowego. Ci, którzy działają poza internetem, nadal jednak mogą pozostać nieuchwytni – zaznacza Łukasz Filipowicz. Podkreślił, że w bazie gminnej Zakopanego jest już około 300 zarejestrowanych lokali, które spełniają wszelkie normy przeciwpożarowe, są kontrolowane przez strażaków i Sanepid. - Oczywiście, że na Podhalu obiekty, które przyjmują po dwa, trzy autobusy gości i nie spełniają wszelkich norm. To nieuczciwe. Dlatego dziękuję panu ministrowi Rasiowi za kolejną wizytę w Zakopanem i wyjaśnienia w tej materii - podsumował Łukasz Filipowicz. 

Kluczowym elementem reformy będzie obowiązkowy rejestr obiektów najmu krótkoterminowego, prowadzony centralnie. Tylko lokale posiadające numer nadany przez gminę będą mogły legalnie reklamować się i sprzedawać noclegi na platformach cyfrowych. Te, które pozostaną poza rejestrem, wypadną z systemu.

- Chcemy wreszcie wiedzieć, ile takich obiektów faktycznie funkcjonuje w Polsce. Według naszych badań około 35 proc. rynku działa w szarej strefie, niektórzy mówią nawet o 60 proc. - podkreślił w Zakopanem minister Raś. Dodał, że działające legalnie kwatery praktycznie już w czerwcu znajdą się w Centralnym Wykazie, zostaną bowiem włączone do rejestru od razu, niejako "automatycznie". 

Szacuje się, że w Polsce działa od 80 do nawet 100 tysięcy lokali wykorzystywanych w najmie krótkoterminowym. Rząd planuje wydłużony okres przejściowy dla nowych kwaterodawców, którzy chcą dołączyć do legalnego systemu. Do października, by właściciele mieli czas na rejestrację i by nie zaburzyć sezonu wakacyjnego.

Check-lista obowiązków

Poniżej – lista obowiązków, które musi spełnić każdy właściciel prowadzący najem krótkoterminowy:

1. Rejestracja lokalu w centralnym rejestrze – otrzymasz unikalny numer identyfikacyjny, który musisz umieścić w każdej ofercie (Airbnb, Booking itp.). Brak rejestracji po 20 maja 2026 r. grozi karami do 50 tys. zł.

2. Aktualizacja ofert na platformach – każda oferta musi zawierać numer rejestru i być zgodna z danymi wpisanymi do systemu.

3. Przygotowanie na kontrole PSP i Sanepidu – przechowuj dokumenty dotyczące właściciela, standardu lokalu i procedur bezpieczeństwa.

4. Sprawdzenie ograniczeń lokalnych – po 2029 r. gminy mogą wprowadzać strefy zakazu lub ograniczeń najmu krótkoterminowego.

5. Rozliczenia podatkowe – przy wyższych przychodach najem może zostać uznany za działalność gospodarczą, co wiąże się m.in. z KSeF, VAT i innymi obowiązkami podatkowymi. Warto skonsultować się z księgowym.