Ma dać Kościelisku prestiż i pieniądze, bo pięciogwiazdkowy hotel będzie dwukrotnie większy od hotelu Bachleda Kasprowy.

- Mamy listy intencyjne dla hoteli w standardzie pięciogwiazdkowym podpisane z siecią IHG oraz Hilton. Prowadzimy też rozmowy z siecią Kempinski oraz Accor. Za najbardziej zaawansowane można uznać rozmowy siecią Hilton - wylicza Marcin Mikos, który planuje budowę hotelu na Polanie Sywarne.

 Inwestorzy podkreślają, że przedłużające się uzgodnienia z gminą utrudniają podjęcie decyzji. - Niestety brak stosownych uzgodnień nie ułatwia nam rozmów z sieciami hotelowymi, które potrzebują szczegółowych informacji dotyczących struktury hotelu aby prowadzić proces wdrażania marki - dodaje Marcin Mikos.

Większość sieci hotelowych wymaga zapisów o wyłączności terytorialnej co wymaga podpisania odpowiednich deklaracji na bardzo wczesnym etapie negocjacji. - Przedstawialiśmy bardzo wiele propozycji architektonicznych hotelu jednak niestety radni kierują się w ich ocenie indywidualnymi preferencjami estetycznymi co powodowało bardzo burzliwe i mało merytoryczne dyskusje - dodaje nasz rozmówca. Dlatego też inwestor zdecydował, że projekt będzie podlegał konkursowi oraz będzie konsultowany z lokalnymi architektami.

Burza na komisji

Zeszłotygodniowa Komisja Planowania Przestrzennego w Kościelisku miała burzliwy przebieg. Część mieszkańców walczy z planowaną inwestycją. Twierdzą, że hotel będzie dwukrotnie większy od hotelu Bachleda Kasprowy w Zakopanem, a to oznacza wyrok śmierci dla całej Polany Sywarne. Wójt zapewnia, że inwestor z górnej półki i podpisane z nim porozumienie właśnie pozwoli polanę ocalić.

Roman Krupa, wójt Gminy Kościelisko przypomniał, że sprawa zabudowy części polany toczy się od 2008 roku. Przez prawie 20 lat do gminy zwracali się różni inwestorzy. - Tym razem jest szansa porozumieć się z inwestorem, który planuje stawiać obiekty kubaturowe na swej działce. Pozostała część polany, zielona, otwarta, tam plan miejscowy UT6 przewiduje obiekty sportowe i kulturowe. Ochronimy dzięki temu część polany przeznaczając teren inwestycyjny UT5 pod zabudowę - zaznaczył wójt.

Mowa jest o ponad sześciu hektarach terenu w rejonie Sywarne - składającego się z części Polany Sywarne (ok. 3,5 ha) i sąsiadującej działki po zachodniej stronie Małołąckiego Potoku zabudowanej zrujnowanymi budynkami. Kompleks porównywany bywa z dawnym "szkieletorem", który latami straszył w Krakowie. 

Obecny właściciel obu działek nabył je w październiku 2023 roku z zamiarem wybudowania zespołu Apartamentów Turystycznych zgodnie z obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Plan dopuszcza bowiem postawienie dziewięciu mniejszych budynków ze 160 apartamentami. Konsultacje inwestora z gminą trwały wiele miesięcy. Powstała specjalna komisja złożona z radnych Gminy Kościelisko. - Po rozmowach z wójtem, z radnymi uznaliśmy, że w interesie społeczności gminnej i w zgodzie z obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania najkorzystniejsze jest postawienie hotelu. Najlepiej kategorii pięciogwiazdkowej jako alternatywy dla kolejnego, nieprzynoszącego gminie dochodów zespołu apartamentów lub, co najgorsze wydzielonych lokali mieszkalnych - zaznacza Marcin Mikos. 

W myśl ustaleń inwestor przedstawił koncepcję budowy pięciogwiazdkowego hotelu najbardziej rozpoznawalnej światowej sieci.

Miliony dla gminy

W ramach konsultacji zatwierdzono także kanon wg. którego na działce sąsiadującej powstanie hotel z uzasadnioną ekonomicznie ilością pokoi i - w myśl obowiązującego studium -  rozbudowaną infrastrukturą wypoczynkową i konferencyjną. Za to Polana Sywarne nie będzie w ogóle zabudowana i pozostanie otwarta dla lokalnej społeczności. Dodatkowo przyszły inwestor zgodził się na partycypowanie w kosztach modernizacji sieci i dróg.

Wójt przypomniał, że inwestor zobowiązał się wesprzeć gminę w kilku działaniach łączną kwotą 5 milionów złotych. Wtórował mu radny Władysław Długosz, przypominając, że gmina liczyć może na wpływy z należnych podatków od nieruchomości. Wyliczał, że nie udało się zbudować ani planowanych wyciągów, ani term, które powstały po sąsiedzku, w Chochołowie.

Zaskoczeniem dla mieszkańców było wystąpienie Sebastiana Pitonia. Podkreślił, że Polana Sywarne nie ma żadnej wartości widokowej. Jego zdaniem lepiej skorzystać z oferty inwestora i przeznaczyć pieniądze od niego na nowe drogi czy kanalizację. Apelował, by na Sywarnem nie stawiać żadnego skansenu, by w końcu Kościelisko postawiło duży, oparty o witkiewiczowskie wzory ale nowoczesny obiekt, który da gminie prestiż. 

Radny Władysław Bętkowski zwrócił uwagę, że jeśli inwestor nie dostanie od gminy postulowanych wskaźników zabudowy, to działkę sprzeda i pojawi się ktoś, kto nie będzie się przejmować żadnymi zapisami w planach i postawi co będzie chciał. Podkreślił przy tym jednak, że trudno by radni dali zielone światło inwestycji, skoro nie widzieli żadnej umowy podpisanej z inwestorem. - Trudno nam dziś głosować nad czymś w ciemno - dodał. 

Marta Nędza-Kubiniec pytała w imieniu mieszkańców o wielkość planowanej budowy. Marcin Mikos w imieniu inwestorów odpowiadał, że trudno mówić dokładnie o wielkościach, skoro radni nie ustalili w planie miejscowym zapisów dla jego działki, na których mu zależy.

Wysokie wskaźniki

Tak Radny Artur Bukowski, jak i Mateusz Stopka-Gadeja zwracali jednak uwagę, że wskaźnik intensywności zabudowy na poziomie 1,7 jest zbyt duży. - Salamandra ma 1,2. Na Sywarnem powstanie obiekt dwukrotnie większy niż hotel Kasprowy, większy niż Radison w Zakopanem, niż cały kompleks COS-u. Jedynie hala lodowa będzie większa od niego - podkreślił Mateusz Stopka-Gadeja. Radny Władysław Długosz apelował, by w końcu Kościelisko miało coś godnego, by nie słuchać "nawiedzonych", którzy potrafią tylko protestować. Twierdził, że zawsze, gdy gmina chce poważnych inwestycji, to pojawia się ktoś z Zakopanego i straszy. Pił najwyraźniej w stronę przybyłe Bożeny Gąsienicy-Byrcyn, która przestrzegała przed szykowaną nową wersją ustawy wywłaszczeniowej.

Inwestorzy przypominają, że co innego mówi Studium a co innego MPZP. Obowiązujące Studium ustala zasady zagospodarowania dla zabudowy usługowej turystycznej - "jeden obiekt hotelowy z dopuszczeniem wprowadzenia brył nadziemnych połączonych wzajemnie poprzez kondygnacje podziemne oraz przejścia naziemne z obowiązkiem realizacji ogólnodostępnych usług towarzyszących usługom hotelarskim np.: gastronomia, sale konferencyjne, kinowe, teatralne, basen, SPA, itp."  Nakazuje, aby ogólnodostępne usługi towarzyszące usługom hotelarskim stanowiły co najmniej 20% powierzchni użytkowej obiektu hotelowego liczonej bez powierzchni użytkowej garażu. Dopuszcza maksymalną wysokość zabudowy do 20 metrów. Maksymalna powierzchnia zabudowy to 35% działki budowlanej, a  minimalna powierzchnia biologicznie czynna 60% działki budowlanej. - W studium obowiązuje wskaźnik intensywności zabudowy wynoszący maksymalnie 1,75, przy czym stosunek sumy powierzchni całkowitej kondygnacji podziemnych budynku do powierzchni działki budowlanej nie może przekraczać 1,05 - przypomina Marek Mikos. Studium dopuszcza też możliwość zastosowania nowoczesnych form architektonicznych pod warunkiem harmonijnego wkomponowania w krajobraz,

Czas ochłonąć

Agnieszka Grzegorczyk, kierownik Referatu Gospodarki Gruntami, Planowania Przestrzennego i Ochrony Środowiska w gminie przypomniała podczas obrad komisji, że już teraz zgodnie z istniejącymi zapisami inwestor może postawić na działce z zapisami UT 5 blisko 10 budynków, które łącznie pomieszczą 160 apartamentów.

 Występująca w imieniu jednego z mieszkańców Anna Sokolnicka-Elzanowskaże porównywała planowany obiekt do innych dużych hoteli. Wyliczała, że przy kubaturze o jakiej mówią inwestorzy w hotelu będzie można pomieścić nie 350, a tysiąc pokoi. Z jej obliczeniami  nie zgodził się Marcin Mikos, przypominając, jak dużo przestrzeni w luksusowym obiekcie potrzeba na strefę wellness, SPA, usługi gastronomiczne, sale konferencyjne. Mieszkańcy argumentowali, że nowy obiekt odbierze klientów kwaterodawcom, że wygeneruje wielki ruch samochodowy. A wpuszczenie dwóch, lub nawet trzech kondygnacji w ziemię nastręczać będzie potężnych problemów z odprowadzaniem wód opadowych. 

- Nikomu nie odbierzemy klientów, ponieważ nasz gość hotelowy to "turbo klient". To ludzie, których stać, żeby helikopterem przylecieć sobie na pyszną kawę serwowaną z widokiem na Tatry, posiedzieć na tarasie i wrócić do domu. Albo zaczerpnąć oddechu w hotelowej strefie welness i wypocząć w którymś z luksusowych, obszernych apartamentów. Tych pokoi pomimo wielkości hotelu nie będzie tysiąc, tylko 360. Mamy to obliczone. Bo żaden klient premium nie skorzysta z pokoi wielkości 30 metrów kwadratowych, jak to było wyliczane przez jedną z zabierających głos podczas obrad komisji. My celujemy naprawdę w bardzo bogatą część klienteli, dlatego chcemy postawić hotel pięciogwiazdkowy - podkreśla Roman Mościcki, jeden z inwestorów. Zapewnia, że każdy będzie mieć swoich gości. Bo inny klient przyjeżdża do rodzinnego pensjonatu, inny wybiera apartamenty "u Staszka" czy pokoje "u Józka". Celem inwestorów jest ściągnąć pod Tatry światową elitę. Ludzi dysponujących fortunami. Bez takiego pięciogwiazdkowego hotelu oni w Kościelisku się nie pojawią. Pomimo całego piękna Tatr.

Czas to pieniądz

- Proszę zobaczyć, jak bardzo zyska gmina - nie tylko na podatkach od nieruchomości. W takim hotelu klasy premium będą mieć pracę ludzie, ale cała masa usług wokół hotelu będzie potrzebna. I będą to usługi na wysokim poziomie. Już w tej chwili bije nas w usługach Słowacja, zaczyna nas bić Białka Tatrzańska. Dziś inwestor w Szwajcarii nie dostanie pozwolenia na budowę hotelu, jeśli nie ma w planach budowy lądowiska dla helikoptera. To co planujemy to jest inna skala i zupełnie inny poziom. Wydaje się nam, że część niezorientowanych ludzi jest przeciwna z różnych przyczyn. Jedni nie mają pojęcia co my zamierzamy zrobić, dali się zmanipulować, że to będzie apartamentowiec. Inni działają powodowani zazdrością i zawiścią. Już na etapie planów - podsumowuje Roman Mościcki. 

Inwestorzy przypominają, że Polana Sywarne ma pozostać niezabudowana. Hotel jest projektowany na działce zgodnie ze studium. Jeśli radni nie zdecydują się wprowadzić odpowiednich zapisów w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, to właściciel działki wróci do koncepcji budowy apartamentów. Ze świadomością, że narazi się przeciwnikom budowy apartamentów. 

- My rozmowy z urzędem gminy prowadzimy już pięć lat - dodaje Marcin Mikos. Przypomina, że jego rodzina związana jest z Kościeliskiem od 30 z górą lat. 

Po blisko trzygodzinnej dyskusji radni przystali na propozycję wójta, by sprawę jeszcze raz przemyśleć i spotkać się z inwestorem w czerwcu. Anna Sokolnicka-Elzanowska zapowiedziała w imieniu mieszkańców, że założone zostanie stowarzyszenie, które będzie bronić Kościelisko przed tak intensywną i wielkokubaturową zabudową.

Rafał Gratkowski