Dynamiczne zmiany w polskim prawie budowlanym wywołały spore poruszenie na rynku najmu nieruchomości. Jeszcze do niedawna większość landlordów i inwestorów wynajmujących mieszkania nie zaprzątała sobie głowy dokumentacją energetyczną. Obecnie jednak przepisy są niezwykle rygorystyczne, a "paszport energetyczny" stał się jednym z najważniejszych dokumentów, o którym trzeba pamiętać przed przekazaniem kluczy nowemu lokatorowi. Jakie obowiązki ciążą na wynajmującym, co grozi za ich zignorowanie i dlaczego ten dokument jest tak ważny dla najemcy?

::attachment{"type":"image","item_id":"2275256", "alt":"zdjęcie", "title":"", "longSide":"900"}

Czy przy wynajmie mieszkania świadectwo energetyczne jest obowiązkowe?

Odpowiedź brzmi: tak, jest bezwzględnie obowiązkowe. Zgodnie z nowelizacją ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, każdy właściciel, który decyduje się na wynajem swojej nieruchomości, musi posiadać aktualne świadectwo energetyczne. Co więcej, sam fakt wyrobienia dokumentu to nie wszystko – ustawodawca nakłada na wynajmującego obowiązek przekazania najemcy kopii świadectwa (lub jego wydruku, jeśli dokument został sporządzony w formie elektronicznej) najpóźniej w momencie zawarcia umowy najmu.

Zasada ta dotyczy większości form udostępniania lokalu, w tym:

• Najmu tradycyjnego (długoterminowego).
• Najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego.
• Wynajmu pojedynczych pokoi w mieszkaniach.
• Wynajmu lokali użytkowych i komercyjnych pod działalność gospodarczą.

Co dokument ten daje samemu najemcy?

Dla osoby poszukującej mieszkania, certyfikat energetyczny to nie jest tylko kolejny, bezużyteczny świstek papieru. W dobie wysokich cen prądu, gazu i ogrzewania miejskiego, dokument ten stanowi cenne źródło informacji o tym, jak bardzo "energochłonne" jest dane mieszkanie.

Dzięki wskaźnikom rocznego zapotrzebowania na energię końcową (EK) i nieodnawialną energię pierwotną (EP), najemca może w łatwy sposób oszacować, czy zimą zapłaci za ogrzewanie kilkaset, czy może kilka tysięcy złotych. Mieszkania o wysokiej klasie energetycznej stają się coraz bardziej pożądane na rynku, a świadectwo stanowi mocny argument marketingowy dla właścicieli nowoczesnych, dobrze docieplonych lokali.

Kary za zignorowanie obowiązku przez landlorda

Ustawodawca przewidział bardzo konkretne i dotkliwe sankcje dla tych właścicieli, którzy zignorują nowe przepisy i podpiszą umowę z lokatorem bez przekazania mu paszportu energetycznego. W przypadku niedopełnienia tego obowiązku, wynajmujący naraża się na karę grzywny, która może wynieść nawet do 5000 złotych.

Warto zaznaczyć, że organy ścigania mogą podjąć interwencję na wniosek samego najemcy. Jeśli lokator po podpisaniu umowy zorientuje się, że nie otrzymał wymaganego dokumentu (szczególnie, gdy rachunki za ogrzewanie okażą się drastycznie wyższe, niż początkowo zapewniał właściciel), ma prawo zgłosić ten fakt odpowiednim służbom. To bezpośrednio inicjuje postępowanie o wykroczenie wobec właściciela nieruchomości.

Kto pokrywa koszty i komu zlecić wykonanie dokumentu?

Wszelkie koszty związane z audytem i sporządzeniem dokumentacji zawsze leżą wyłącznie po stronie właściciela nieruchomości (wynajmującego). Nie można w żaden sposób przenieść tego obowiązku ani kosztów na barki najemcy, wpisując na przykład odpowiednią klauzulę do umowy najmu. Taki zapis w świetle prawa byłby po prostu nieważny.

Wybierając wykonawcę, warto postawić na sprawdzone i rzetelne usługi inżynieryjne, omijając szerokim łukiem zautomatyzowane serwisy generujące certyfikaty bez merytorycznej weryfikacji danych. Aby uniknąć problemów prawnych, dokument musi zostać prawidłowo wyliczony i wpisany do centralnego rejestru Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Doskonałym przykładem profesjonalnego podejścia jest rynek małopolski, gdzie inż. Jan Wiśniewski w Krakowie razem z firmą Iswiadectwa.pl sporządzają profesjonalne świadectwa energetyczne, które w stu procentach chronią inwestorów przed roszczeniami najemców i potencjalnymi karami urzędowymi. Współpraca z licencjonowanymi audytorami to gwarancja, że dokument zyska pełną moc prawną.

Czy trzeba wyrabiać nowe świadectwo przy przedłużaniu umowy lub zmianie lokatora?

Wielu właścicieli zastanawia się, czy wymiana lokatora lub aneksowanie umowy wymaga każdorazowego wyrabiania nowego dokumentu. Odpowiedź z pewnością Cię uspokoi: prawidłowo sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od momentu rejestracji w systemie.

Jeśli w trakcie tej dekady podpisujesz umowy z nowymi najemcami, możesz każdemu z nich przekazywać kopię tego samego, wciąż ważnego certyfikatu. Wyrobienie nowego dokumentu przed upływem dziesięciu lat będzie obowiązkowe tylko w jednym szczególnym przypadku: gdy w mieszkaniu lub całym budynku zostanie przeprowadzona termomodernizacja (np. wymiana okien, ocieplenie elewacji, zmiana systemu ogrzewania), która realnie zmieni wskaźniki zużycia energii w lokalu.

Podsumowując: Posiadanie świadectwa energetycznego przed rozpoczęciem poszukiwań najemcy to dzisiaj absolutny wymóg prawny. Koszt rzędu kilkuset złotych ponoszony raz na dekadę jest niewspółmiernie mały w stosunku do grożących kar finansowych i ryzyka niepotrzebnych sporów. Jasne przedstawienie parametrów energetycznych lokalu to także świetny krok do budowania uczciwych i przejrzystych relacji z lokatorem już od pierwszego dnia trwania umowy.