Ceny mieszkań w Zakopanem znów zwalają z nóg, mowa o rekordowych pułapach.

O metrach wycenianych na blisko 35 tysięcy złotych pisze w najnowszym opracowaniu portal rynekpierwotny.pl. Zgodnie z danymi jakie prezentuje, średnia cena nowego mieszkania w Zakopanem wynosi już 34,5 tys. zł za metr kwadratowy. To oznacza, że za lokal o powierzchni ok. 60 metrów kwadratowych zapłacić trzeba dwa miliony złotych.  Dziś tyle kosztują apartamenty w prestiżowej lokalizacji w centrum Warszawy. Według analityków Zakopane od lat pozostaje najdroższym kurortem w Polsce, a w ciągu roku ceny na rynku deweloperskim wzrosły aż o 36 proc.

Jak podaje rynekpierwotny.pl "Efekt Zakopanego" widoczny jest także w okolicznych miejscowościach. W Kościelisku średnia cena metra nowego mieszkania to 23,7 tys. zł. Ten wzrost jednak wynikać ma ze sprzedaży większości tańszych lokali w ostatnich miesiącach. Z kolei w Białce Tatrzańskiej metr kosztuje średnio 19,4 tys. zł, przy czym oferta jest tam bardzo ograniczona. Na rynku dostępnych jest zaledwie około 20 nowych mieszkań. Dla porównania, średnia cena nowego mieszkania w Warszawie wynosi ok. 18 tys. zł za metr kwadratowy, a w Krakowie i Trójmieście ok. 16,5 tys. zł.

Nic dziwnego, że ceny w tatrzańskich miejscowościach robią na zainteresowanych kupnem ogromne wrażenie. 

Dobrze i niedobrze

- Dla inwestorów, którzy chcą tu budować to jest to z pewnością dobra informacja, natomiast dla naszych mieszkańców nie - komentuje Łukasz Filipowicz, burmistrz Zakopanego. Dodaje, że pod Giewontem od lat ceny mieszkań na rynku pierwotnym rosną lawinowo. - Ja nie jestem ekspertem, ale taka cena, 34 tysiące za metr, wydaje mi się bardzo wygórowana. Gdyby mnie ktoś pytał, to cena za metr kwadratowy nowych lokali w naszym mieście kształtuje się średnio na poziomie około 20 tysięcy złotych. W Zakopanem jest drogo i to jest problem osób, które tu się sprowadzają, tu chcą pracować i żyć.

Łukasz Filipowicz zwraca też uwagę na drugi aspekt problemu. Od lat ubywa rodowitych mieszkańców Zakopanego. Jednym z najważniejszych powodów są rosnące ceny. Nie tylko mieszkań. - Z powodu wysokich cen nasi mieszkańcy sprzedają swoje nieruchomości i wyprowadzają się czy to do Nowego Targu, do Zaskala, czy innych okolicznych miejscowości, gdzie ceny mieszkań są dużo niższe - zaznacza Łukasz Filipowicz. 

Burmistrz przypomina, że miasto stara się nadążyć za potrzebami mieszkańców. Stąd jeden z wielu pomysłów, by zwiększyć gabaryty niedużego budynku, który miał powstać nieopodal siedziby spółki komunalnej SEWiK. - Chcemy zbudować obiekt na 50 mieszkań. Pierwotnie miał być dużo mniejszy. Czekamy na dokumentacje. To będą tanie mieszkania komunalne. Ja wiem, że jeśli nam się to uda, to zaspokoimy tylko część potrzeb naszych mieszkańców. Na "już" potrzeba by wybudować drugie tyle lokali komunalnych - podsumowuje Łukasz Filipowicz. 

Przestrzelone ceny

Z pytaniem dotyczącym cen lokali mieszkalnych i apartamentów turystycznych zwróciliśmy się do eksperta, który od ćwierć wieku z górą zajmuje się przede wszystkim podhalańskim rynkiem nieruchomości. 

- Przeglądnąłem tak na szybko dokonane transakcje na lokalnym rynku apartamentów turystycznych w 2025 roku - mówi Marek Suchodół, rzeczoznawca majątkowy, doradca w zakresie inwestycji, analityk na rynku nieruchomości - Według dokonanych transakcji średnia cena netto za jeden metr kwadratowy apartamentu pod usługi jest znacznie niższa aniżeli przywołane 34 tys. zł. Może to być poziom ok. 20 - 25 tys. zł netto za metr kwadratowy. Oczywiście było dosłownie kilka transakcji na poziomie powyżej 30 tysięcy złotych netto. Jednakże te transakcje nie kształtują całego rynku w tym zakresie. Dotyczą dwóch czy trzech konkretnych lokalizacji, a co z resztą inwestycji? - zadaje retoryczne pytanie nasz ekspert. Wynikałoby z tego, że faktycznie mowa o "średnio 34 tysiącach" za metr kwadratowy to gruba przesada. Bo nawet jeśli jeden, czy kilku kupców wyda takie pieniądze na lokum w świetnej lokalizacji z widokiem na Tatry, to nie znaczy, że za podobne pieniądze uda się sprzedać apartamenty i mieszkania wybudowane w gorszej lokalizacji. 

Zastój się przedłuży

- Naprawdę, wystarczy przeglądnąć oferty sprzedaży i oczy się otwierają - podkreśla Marek Suchodół. Autor analiz i licznych wycen nieruchomości zwraca uwagę, że w minionym 2025 roku panował wyraźny zastój na rynku nieruchomości. Uważa też, że ten zastój będzie się ciągnąć także w 2026 roku. Bo jego zdaniem ceny w znacznym stopniu się ustabilizowały. W wielu przypadkach wręcz widoczne były spadki cen.

- Aktualnie brak jest klientów i osób zainteresowanych inwestowaniem na Podhalu i w Zakopanem. Aby w miarę szybko sprzedać nieruchomość należy opuścić cenę o 10, nieraz nawet o 20 % z uwagi na dużą podaż na rynku. Więcej osób w tej chwili chce sprzedać niż kupić. I to dotyczy całego Podhala. Oczywiście, że w pojedynczych inwestycjach o wysokim standardzie i indywidualnych walorach np. widokowych, standardzie wykończenia, lokalizacji w ścisłym centrum, lokale o mniejszych powierzchniach ceny znacznie odbiegają od średniej jednakże są to wyjątki - zaznacza Marek Suchodół

Przyznaje, że nie ma jeszcze pełnych danych, brakuje bowiem szczegółów z ostatniego kwartału jeśli chodzi o wiedzę na temat średniej ceny nieruchomości na rynku pierwotnym. - Taką pełną analizę minionego roku będę przygotowywał za około dwa miesiące. Ukaże się w Monitorze Rynku Nieruchomości - podsumowuje Marek Suchodół. Związany szczególnie z podhalańskim rynkiem nieruchomości od 1999 roku, właściciel prywatnej firmy kompleksowo obsługującej rynek nieruchomości. 

Ceny pod Giewontem szybują coraz wyżej, choćby to były jednostkowe, luksusowe przypadki. Kupujących mamy mniej niż sprzedających, a mimo to, lub właśnie dlatego, że rośnie liczba budowanych mieszkań. Co potwierdzają dane Głównego Urzędu Statystycznego. GUS wylicza że liczba uruchomionych inwestycji w powiecie tatrzańskim, w ciągu ostatnich dziesięciu miesięcy, wzrosła rok do roku aż o 82 proc. Budowanych ma być 327 mieszkań. W większości deweloperskich.  

Rafał Gratkowski