Z prawnikami Arkadiuszem Śmigielskim i Dariuszem Wątorem z kancelarii „Śmigielski & Wątor” o najnowszych regulacjach rządowych, umożliwiających niemalże każdemu właścicielowi domu skorzystanie z finansowego pakietu ratunkowego, i bezpiecznej procedurze upadłościowej, dzięki której nawet po bankructwie można stanąć na nogi, rozmawia Andrzej Wąsewicz.

– W tych trudnych czasach niektórzy ratują się przed problemami finansowymi po prostu bankructwem. Jakie są za i przeciw?

Arkadiusz Śmigielski: – Przeciwko przemawia to, że ogłoszenie upadłości negatywnie wpływa na historię kredytową i potrzebujemy kilku lat, by ją odbudować. Natomiast plusem jest to, iż likwidujemy uciążliwe zadłużenie i zyskujemy stabilizacje finansową.

– Podobno nawet w tej sytuacji da się jednak uratować nieruchomość…

Dariusz Wątor: – W najtrudniejszej sytuacji możemy odczuwalnie zmniejszyć miesięczne płatności. Od 4 marca w życie weszły programy federalne, pozwalające zmodyfikować pożyczkę hipoteczną nawet w trakcie trwania procedury upadłościowej czy wręcz zabierania domu przez bank w ramach tzw. „foreclosure”.

– Załóżmy, że mieszkam w Schamburgu, mam dom wartości 400 tys. dolarów, spłacam miesięcznie 3,500 pożyczki hipotecznej. Żona straciła pracę, biznes idzie mi gorzej, nie mogę sobie pozwolić na spłaty. Co wtedy?

D.W.: – Najpierw w ramach bezpłatnej konsultacji oceniamy, czy niezbędne jest bankructwo, czy też najpierw spróbujemy zmodyfikować pożyczkę. Potem, w oparciu o aktualne zarobki i wszystkie wydatki określamy wysokość raty, na którą właściciel może sobie pozwolić. Płatność nie przekroczy 31% zarobków w nowym rządowym programie. Trudno dokładnie określić w pańskim przykładzie wysokość miesięcznej spłaty, bo zależy ona od wielu indywidualnych czynników. Mogę jednak powiedzieć, że wysokość rat bywa redukowana nawet o 50-70 procent. Istnieje też możliwość czasowego odraczania spłat, „darowania” zaległości, przesuwanych na późniejszy termin, czy wręcz otrzymywania przez 3 miesiące pożyczki bankowej na dom wysokości 500 dolarów każda.

– I banki na to idą?

A.Ś.: – Trzeba wyjaśnić, że chodzi o programy rządowe w ramach federalnego pakietu stymulacyjnego, na który przeznaczono prawie 789 miliardów dolarów. Bank też z nich korzysta. Przejęcie domu to przecież dla niego konieczność utrzymywania kolejnej nieruchomości przy braku perspektyw szybkiej sprzedaży. Dlatego rozwiązanie to leży w obopólnym interesie. Dopiero potem, w miarę poprawy osobistej sytuacji finansowej właściciela i gospodarki w całości, nastąpi uregulowanie płatności.

D.W.: – Do tej pory to bank całkowicie decydował o pożyczce dla klienta i losie jego domu, teraz dzięki funduszom federalnym, gwarantowanym przez skarb państwa, powstały programy dające klientom i bankom większe możliwości wspólnego rozwiązania problemów finansowych. To poniekąd tak, jakby dolary przyszły do nas z Waszyngtonu. Daje je bank, ale z puli i pod nadzorem rządu federalnego.

– Nie ma jednak nic za darmo…

A.Ś.: – Oczywiście, bank zawsze stara się zarobić na pożyczce, ale nie jest też zainteresowany całkowitą niewypłacalnością pożyczkobiorcy. Masowe przejmowania domów przez banki nie leży też w interesie rządu federalnego. Często już krótkoterminowe zmniejszenie obciążeń finansowych daje właścicielowi domu szansę na nowy start, przegrupowanie środków, znalezienie pracy, opanowanie finansowego chaosu. Lepiej w ten sposób uporządkować rozliczenia nawet przy przedłużonym okresie spłaty pożyczki, niż lądować na bruku bez wiarygodności finansowej. I z tej prawdy zdają sobie doskonale sprawę w Waszyngtonie.

– Dla niewypłacalnego właściciela domu nawet w beznadziejnej sytuacji jest więc szansa…

D.W.: – Czasem z klientami żartujemy, że nie ma spraw beznadziejnych, lecz tylko takie, które jeszcze do nas nie trafiły. Nie wszyscy wiedzą np. że jest jeszcze inny skuteczny sposób zmniejszenia miesięcznych spłat, poprzez tzw. „short refinance”. Polega on na tym, że przedstawiamy bankowi dokumentację o trudnościach finansowych klienta, związanych np. z utratą pracy czy kłopotami w biznesie. Bank może przefinansować pożyczkę na podstawie aktualnej sytuacji płatniczej klienta, anulując poprzedni dług. Jest to procedura trudniejsza do przeprowadzenia, niż modyfikacja pożyczki, ale możliwa. Warto też pamiętać, że nowe rozwiązania rządowe dają możliwość brania pożyczki wysokości nawet do 105 procent wartości domu.

– Czy jednak, biorąc nową pożyczkę, nie zakładamy sobie na szyję kolejnego sznura?

D.W.: – Redukcja i kontynuowanie spłat to zawsze rozwiązanie korzystniejsze dla klienta. Sytuacja ekonomiczna i niepewny rynek nieruchomościowy sprawiają, że rząd i banki doskonale zdają sobie sprawę z korzyści udzielania kryzysowej pomocy właścicielom domów. W tej sytuacji pożyczkodawcy muszą iść na ustępstwa. A taka szansa może się już długo nie powtórzyć.

– W odwecie zawsze pozostaje bankructwo.

A.Ś.: – To ostateczność, o której jednak także warto wiedzieć. Generalnie rzecz biorąc, mamy tu dwie możliwości – chapter 7 i chapter 13. „Siódemka” daje możliwość całkowitego zlikwidowania długów. „Trzynastka” stwarza natomiast możliwość spłat zadłużenia w dłuższym czasie. Każda z tych możliwości stwarza szansę na odzyskanie równowagi finansowej. I nie ma co się tego wstydzić. Ogłoszenie upadłości jest w Stanach normalnym elementem prowadzenia biznesu czy też personalnych rozliczeń finansowych. I nie jest powodem do wstydu. Najważniejsze, by jak najszybciej odzyskać stabilność ekonomiczną i ruszyć do przodu, zostawiając za sobą niepowodzenia finansowe, które często są przecież wynikiem sytuacji od nas niezależnych.