Charakter prawny spółdzielni i wspólnoty czyli w którym przypadku mamy większe prawa?

Spółdzielnia mieszkaniowa a wspólnota

Początkowo rolą spółdzielni mieszkaniowych było budowanie oraz zarządzanie nieruchomościami, w tym budynkami mieszkalnymi, w których członkowie spółdzielni korzystali z lokali. Przy czym prawo do danego mieszkania na sprzedaż w Nowym Targu (https://gethome.pl/mieszkania/na-sprzedaz/nowy-targ/) wywodziło się nie z tytułu własności ale powiązanego z członkostwem w spółdzielni ograniczonego prawa rzeczowego (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), bądź prawa obligacyjnego (lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego). Z czasem dopuszczono aby z nieruchomości należących do spółdzielni wyodrębniać było można lokale i domy jednorodzinne stanowiące odrębny przedmiot własności, których właściciele nie muszą być jednocześnie członkami spółdzielni.

W przypadku natomiast wspólnot mieszkaniowych, powstają one z mocy samego prawa, nie zaś jak spółdzielnie mieszkaniowe w oparciu o statut i uchwałę założycieli. Wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele lokali mieszkalnych i użytkowych wyodrębnionych z nieruchomości budynkowej. Członkostwo we wspólnocie mieszkaniowej jest zatem obligatoryjne i powstaje z chwilą uzyskania prawa własności lokalu położonego w jej obszarze. Nie jest zatem możliwe, inaczej aniżeli w przypadku spółdzielni mieszkaniowych, posiadanie prawa do lokalu bez członkostwa w danej jednostce organizacyjnej.

Zasadniczym celem wspólnot mieszkaniowych jest zarządzanie nieruchomością wspólną pozostałą po wyodrębnieniu z niej stanowiących odrębny przedmiot własności lokali. O ile zatem w przypadku spółdzielni mieszkaniowych, to dana spółdzielnia jest właścicielem nieruchomości, poza tymi które wyodrębniono na rzecz właścicieli lokali i domów, to wspólnota mieszkaniowa reprezentuje własność jej członków.

Wymienione powyżej zasadnicze różnice pomiędzy spółdzielniami i wspólnotami mieszkaniowymi wpływają na kształt z jednej strony praw i obowiązków osób z nimi powiązanych, z drugiej zaś opłat ponoszonych na rzecz każdej z tych jednostek organizacyjnych.

Kto zarządza?

W spółdzielniach mieszkaniowych główną rolę odgrywa zarząd będący jej organem obligatoryjnym, możliwe jest także powołanie rady nadzorczej. Pozostali członkowie spółdzielni mają prawo uczestniczenia w corocznych walnych zgromadzeniach. Bieżące kompetencje zarządcze i administracyjne należą wszakże do zarządu, a realny wpływ na nie pojedynczych członków spółdzielni jest znikomy. Wynika to po części z faktu, że spółdzielnie mieszkaniowe są zdecydowanie liczniejsze aniżeli wspólnoty mieszkaniowe. Przy większej liczbie członków pojedynczy głos ma zaś mniejszą siłę. Pamiętać także należy, że właściciele lokali lub domów jednorodzinnych nie muszą być jednocześnie członkami spółdzielni. Osoby takie nie mają wtedy praw członkowskich, w tym do udziału w walnym zgromadzeniu spółdzielni. Przyznano im jedynie prawo do zaskarżenia do sądu uchwały walnego zgromadzenia – jednak tylko w takim zakresie, w jakim dotyczy ona jego prawa odrębnej własności lokalu.

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej mają więcej możliwości ukształtowania sposobu zarządzania nieruchomością wspólną. Może to być czynione przez zarząd wybrany spośród członków, bądź w drodze powierzenia zarządu osobie trzeciej (najczęściej wykwalifikowanej firmie, czy też model pośredni, w którym obok wybieranego spośród członków wspólnoty zarządu zawierana jest umowa na administrowanie wspólnotą mieszkaniową z podmiotem profesjonalnym. W tzw. małych wspólnotach mieszkaniowych, gdzie lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest maksymalnie 7, zarządzanie nieruchomością odbywa się na ogólnych zasadach prawa cywilnego o współwłasności. W zarządzaniu biorą zatem udział bezpośrednio wszyscy członkowie takiej wspólnoty mieszkaniowej.

Charakter wspólnoty mieszkaniowej przesądza o tym, że jej członkowie mają większe możliwości decyzyjne. Każdy z członków może zaproponować uchwałę oraz doprowadzić do jej przyjęcia. W spółdzielniach mieszkaniowych zaś projekty uchwał przygotowuje zarząd, a członkowie spółdzielni mogą jedynie zgłaszać do nich uwagi, które nie wiążą zarządu. Członek wspólnoty ma również prawo zaskarżenia uchwały do sądu, to uprawnienie występuje jednak także w spółdzielniach mieszkaniowych.

Wysokość opłat

Odnośnie zaś opłat, to wspólnoty mieszkaniowe ustalają je w planach rocznych. Wysokość opłat powinna odpowiadać faktycznym kosztom związanym z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz zużyciu mediów dostarczanych do poszczególnych lokali. W przypadku zaś spółdzielni mieszkaniowych jej członkowie ponoszą dodatkowo opłaty związane z utrzymaniem innych nieruchomości należących do spółdzielni, a także uczestniczą w kosztach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię, jeżeli uchwała walnego zgromadzenia tak stanowi.

Właściciele mieszkania w Nowym Targu na sprzedaż niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Mogą one także korzystać z działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej spółdzielni wszakże odpłatnie.

Z powyższego porównania wynika, że wspólnota mieszkaniowa może być rozwiązaniem nie tylko tańszym ale także dającym więcej realnego wpływu na zarządzanie nieruchomością jej członkom. Z tym wszakże zastrzeżeniem, że członkami wspólnoty mieszkaniowej są jedynie właściciele lokali. skład spółdzielni mieszkaniowej wchodzą przeważnie osoby posiadające ograniczone prawa do lokalu.