Publikujemy pierwszy odcinek porad prawnych Agaty Czarnoty z Polsko-Amerykańskiej Kancelarii Prawnej.

W całej Polsce problem pustostanów budzi wiele kontrowersji i problemów, szczególnie na Podhalu. Prawna definicja pustostanu nie została ujęta w przepisach krajowych. Jednakże przyjmuje się, że pustostanem jest lokal bądź budynek, który pozostaje niezamieszkany bądź jest nieużywany. Pomijając kwestie pustych lokali komunalnych, które należą do majątku gminy i to gmina odpowiada za ich zagospodarowanie, skupimy się na własności prywatnej.

Prawo w Polsce nie przewiduje, aby dana nieruchomość pozostawała bez właściciela. W przypadku śmierci ostatniego właściciela nieruchomości, który nie pozostawił spadkobierców, własność przechodzi na Skarb Państwa. W tym miejscu można wyodrębnić kilka grup właścicieli nieruchomości - pustostanów.

Do pierwszej grupy zaliczamy właścicieli nieruchomości - pustostanów ze skomplikowanym stanem prawnym. Do takich stanów należą m.in. nieuregulowane kwestie spadkowe, niezgoda między członkami rodziny, konflikt między współwłaścicielami, niezałatwione kwestie formalne czy zadłużenie nieruchomości. Należy pamiętać, że brak podjęcia czynności prawnych w tych kwestiach blokuje możliwości korzystania z danej nieruchomości i czerpania z niej korzyści, również finansowych. Pozostawiona nieruchomość niszczeje, staje się pasywem obciążającym właścicieli i ich kolejne pokolenia.

Do drugiej grupy zaliczamy osoby posiadające wiele lokali mieszkalnych. Nie chcą ich wynajmować np. z obawy przed zniszczeniem przez najemcę. Mimo że płacą wszelkie rachunki, nieruchomość stoi pusta, generując tylko koszty. W tym przypadku tracą zarówno właściciele, jak i potencjalni najemcy. Szacuje się, że w Polsce brakuje od 600 tys. do 2 milionów mieszkań, a liczba osób nieposiadających miejsca zamieszkania oscyluje na poziomie 15% populacji kraju. Według badań GUS odsetek pustych lokali i mieszkań (domów) w Małopolsce wynosi 14,8%. Jednym ze skutecznych rozwiązań tego problemu jest tzw. najem okazjonalny uregulowany w ustawie z 21 czerwca 2001 r. (Dz.U.2023.725 t.j.) o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego uzbraja właściciela nieruchomości w narzędzia zabezpieczające jego własność poprzez możliwość skutecznego egzekwowania swoich praw, m.in. zapłaty czynszu czy eksmisji. Natomiast najemca ma gwarancję, że będzie płacił czynsz o ustalonej w umowie wysokości plus opłaty m.in. za media. Prawidłowo skonstruowana umowa najmu okazjonalnego chroni więc obie strony umowy. Kolejnym remedium będzie Społeczna Agencja Najmu (SAN) wskazana w ustawie z 28 maja 2021 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw (DZ.U. poz. 1243). Jednakże właściciel, decydując się na wydzierżawienie swojego lokalu mieszkalnego na okres 5 lat, musi liczyć się z otrzymaniem niższego czynszu niż rynkowy czy ewentualnym zwrotem kosztów remontu dokonanym przez SAN, jeśli rozwiąże umowę przed upływem okresu ważności umowy. Na korzyść takiego rozwiązania przemawia jednak fakt, że właściciel zostanie zwolniony z podatku dochodowego od nieruchomości i nie musi się martwić o ściąganie należności od najemcy, gdy ten nie płaci czynszu.

Do trzeciej grupy zaliczamy właścicieli nieruchomości - pustostanów, którzy wyjechali za granicę, m.in. do USA. Takie osoby od lat przebywają poza Polską. Zakładają, że kiedyś wrócą do ojczyzny i zamieszkają w opuszczonym domu czy mieszkaniu. Do tego czasu, owszem, uiszczają opłaty za nieruchomość, jednakże nie dokonują niezbędnych prac remontowych. A nieruchomość z czasem popada w ruinę, gdyż plany związane z powrotem do Polski się nie ziściły, a spadkobiercy wolą pozostać poza granicami kraju. W tym przypadku również istnieją rozwiązania, które dadzą „drugie życie” nieruchomościom - pustostanom, jak chociażby:

1) sprzedaż nieruchomości po wcześniejszym uregulowaniu spraw formalnoprawnych, np. spadkowych, 2) wynajęcie firmy remontowej, która doprowadzi nieruchomość do stanu używalności, a następnie firmy zajmującej się wynajmem komercyjnym; w ten sposób nieruchomość  zostanie zachowana w dobrym stanie na kolejne lata, a właściciel będzie mógł czerpać z niej korzyści majątkowe, 3) umowa dożywocia - właścicielowi w zamian za przekazanie własności nieruchomości danej osobie zapewnia się m.in.  dożywotnie mieszkanie, wyżywienie czy pomoc medyczną, 4) darowizna nieruchomości dla członka rodziny mieszkającego w Polsce bądź innego podmiotu, np. instytucji charytatywnej czy muzeum, jeżeli nieruchomość jest zabytkiem.

Ile nieruchomości, tyle problemów prawnych, zatem każda sytuacja wymaga indywidualnej analizy prawnej. Dlatego warto skorzystać z usług profesjonalnej kancelarii prawnej, która pomoże rozwiązać szybko i skutecznie dany problem. Zatem zapraszamy do Polsko-Amerykańskiej Kancelarii Prawnej przy ul. Krupówki 30.

Agata Czarnota Polsko-Amerykańska Kancelaria Prawna 

Tel. +48 882 157 41 (PL) Tel. +1 312 380 0934 (USA) e-mail : [email protected]