Właściciel, chcąc wynająć mieszkanie bądź dom, może to zrobić, podpisując z najemcą umowę najmu zwykłego lub najmu okazjonalnego.

Różnica pomiędzy umowami polega na tym, że umowa najmu okazjonalnego daje właścicielowi skuteczne narzędzia do dochodzenia swoich praw, np. zapłaty czynszu czy eksmisji. Natomiast najemcy daje zapewnienie, że będzie płacił tylko określoną kwotę za czynsz oraz uiszczał opłaty związane z eksploatacją lokalu - m.in. media.

Forma i czas, na który zawiera się umowę najmu okazjonalnego

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego dokonywane jest w formie pisemnej na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Zatem jeśli okres najmu nie jest w nim określony, umowa najmu okazjonalnego jest nieważna. W przypadku najmu przez cudzoziemca czas trwania umowy najmu nie powinien przekraczać okresu zezwolenia cudzoziemca na pobyt w Polsce. Właściciel nieruchomości ma pełne prawo żądać przed podpisaniem umowy zaświadczenia o zatrudnieniu i wysokości otrzymywanych zarobków. Należy zaznaczyć, iż do podpisania umowy najmu okazjonalnego niezbędne jest posiadanie ważnego dokumentu tożsamości: paszportu lub polskiego dokumentu tożsamości oraz numeru PESEL. Następnie, po podpisaniu umowy najmu okazjonalnego, wynajmujący ma 14 dni na zgłoszenie umowy do właściwego Urzędu Skarbowego.

Istotne załączniki do umowy najmu okazjonalnego

Kompletna umowa najmu okazjonalnego składa się z 4 części:

1/ umowa najmu okazjonalnego zawarta między wynajmującym a najemcą na piśmie. Umowa powinna być sporządzona w dwóch językach: polskim i języku ojczystym najemcy, jeżeli jest cudzoziemcem;

2/ oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz zobowiązaniu do opuszczenia i opróżnienia wynajmowanego lokalu po wygaśnięciu umowy bądź w terminie w niej określonym. Oświadczenie to musi być podpisane przez notariusza i wiąże się z uiszczeniem taksy notarialnej. Przepisy nie precyzują, kto powinien opłacić taksę notarialną, więc jest to kwestia do uzgodnienia między stronami umowy;

Uwaga! Oświadczenie to jest dołączane do umowy najmu okazjonalnego i musi mieć formę aktu notarialnego. Bez zachowania formy aktu notarialnego niniejszego oświadczenia mamy do czynienia z umową najmu zwykłego, a nie umową najmu okazjonalnego;

3/ oświadczenie najemcy, w którym informuje on, do jakiego lokalu będzie mógł się przenieść po opuszczeniu wynajmowanej nieruchomości;

4/ oświadczenie właściciela lokalu wskazanego przez najemcę, w którym wyraża on zgodę na zamieszkiwanie najemcy w jego lokalu w przypadku egzekucji. Na żądanie wynajmującego podpis ten powinien być złożony w obecności notariusza.

Rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego

Rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego następuje po upływie czasu, na który została zawarta bądź po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Właściciel może podjąć decyzję o rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego za miesięcznym wypowiedzeniem w trzech przypadkach:

gdy najemca mimo ostrzeżeń korzysta z lokalu w sposób niezgodny z jego przeznaczeniem; gdy najemca zalega z opłatami za trzy miesiące, a wynajmujący powiadomił go o zamiarze rozwiązania umowy; gdy najemca wynajął lub oddał lokal do używania osobom trzecim bez zgody wynajmującego.

Ponadto wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego przez najemcę jest zgodne z literą prawa, jeżeli wynajmowany lokal ma wady zagrażające jego życiu lub zdrowiu.

Gdy najemca nie opuścił lokalu

W sytuacji, gdy najemca nie opuścił dobrowolnie wynajmowanego lokalu, właściciel powinien mu doręczyć pisemne żądanie opróżnienia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem właściciela oraz ze wskazaniem terminu, w którym najemca oraz zamieszkujące z nim osoby powinny opuścić lokal. W przypadku bezskutecznego upływu wspomnianego terminu właściciel może - po wcześniejszym uzyskaniu klauzuli wykonalności nadawanej przez sąd - skierować sprawę do komornika. W tym przypadku przepisy dotyczące zapewnienia osobie eksmitowanej lokalu tymczasowego (zastępczego) nie mają zastosowania zarówno do właściciela lokalu, jak i komornika.

Agata Czarnota Polsko-Amerykańska Kancelaria Prawna 

T:+48 882 157 41 (PL) T:+1 312 380 0934 (USA) 

e-mail : [email protected]