W najbliższym czasie planuję przystąpić do budowy domu. Działka, na której planuję inwestycję, nie ma zapewnionego dojazdu od drogi publicznej - pisze nasz czytelnik.

Przez wiele lat dojeżdżałem do niej po szlaku drożnym znajdującym się na fragmencie nieruchomości należącej do sąsiada, mając jego grzecznościowe pozwolenie. Jakiś czas temu działka ta zmieniła właściciela. Nowy gospodarz już zapowiedział, że po jego działce przejeżdżać nie mogę i doradza mi jej sprzedaż, najlepiej jemu, bo nikt inny tam nie wjedzie, a działki bez dojazdu nikt nie kupi. Dodam tylko, iż z uwagi na zabudowę nie jest możliwym dostanie się na moją działkę w jakikolwiek inny sposób. Czy istnieje jakakolwiek możliwość przewidziana prawem, gwarantująca mi dojazd do mojej nieruchomości? Czy fakt, że przez kilka lat korzystałem z gruntu sąsiada ma jakiekolwiek znaczenie? Stanisław z Cichego

Szanowny Panie,

Przedstawiony przez Pana problem jest możliwy do rozwiązania. Otóż, Kodeks cywilny w art. 145 wskazuje na konieczność zapewnienia należytego dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich tym nieruchomościom, które albo są go całkowicie pozbawione, albo wprawdzie taki dostęp mają, ale ów dostęp nie może być uznany za odpowiedni. W opisanym przez Pana przypadku dojazd do drogi publicznej regulowany był do pewnego czasu na mocy porozumień dobrosąsiedzkich, które są źródłem jedynie użytkowania na zasadzie grzecznościowego przyzwolenia i nie zapewniają korzystającemu z dojazdu żadnej ochrony prawnej na wypadek konfliktu z właścicielem nieruchomości grzecznościowo oferującym taki dojazd. Tak więc w wypadku braku odpowiedniego dostępu do drogi publicznej dla właściciela nieruchomości powstaje z mocy ustawy roszczenie o to, żeby właściciel gruntów sąsiednich ustanowił dla niego służebność gruntową przejazdu lub przechodu. Chodzi tu nie tylko o całkowity brak dostępu, ale również, gdy dostęp wprawdzie istnieje, ale jest nieodpowiedni, gdyż nie umożliwia korzystania z nieruchomości w sposób zgodny z jej gospodarczym przeznaczeniem.

Służebność drogi koniecznej powinna zapewnić dostęp do najbliższej drogi publicznej, a nie do drogi położonej dalej, lecz uznawanej za bardziej dogodną przez właściciela nieruchomości pozbawionej dostępu. Właściciel nieruchomości obciążonej służebnością drogi koniecznej może z tego tytułu żądać odpowiedniego wynagrodzenia, które jest należne także wówczas, gdy nie poniósł on żadnej szkody w związku z ustanowieniem służebności na swoim gruncie. Przewidziane w art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego wynagrodzenie może być świadczeniem jednorazowym, ale może mieć również charakter okresowy. W mojej ocenie, do sytuacji opisanej przez Pana Stanisława w pełni znajdzie zastosowanie rozwiązanie w postaci wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, co jest podstawową przesłanką omawianego żądania. Ocena, czy dostęp jest odpowiedni, zależy od konkretnego stanu faktycznego ocenianego przez Sąd, co będzie mogło nastąpić po uprzednim złożeniu wniosku inicjującego stosowne postępowanie.

Adwokat, Andrzej Wróbel

Tygodnik Podhalański 46/2015